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12.12.2017

Stellungnahme des Deutschen Richterbundes zum Grünbuch Hypothekarkredite in der EU

November 2005

 

Frage 1: Sollte der Verhaltenskodex durch verbindliche Rechtsvorschriften ersetzt werden oder seinen freiwilligen Charakter behalten?

Der Verhaltenskodex sollte nach Ansicht des Deutschen Richterbundes nicht in seinem zurzeit geltenden Umfang als gesetzliche Verpflichtung nieder-gelegt werden. Die dort vorgesehenen Informationen sind - neben einigen grundlegenden und wesentlichen Angaben - zum Teil weitgehende Belehrungen auch rechtlicher Natur, die weit über das hinausgehen, was für das konkrete angebotene Rechtsverhältnis benötigt wird, wie etwa allgemeine Beschreibungen verschiedener möglicher Arten von Krediten, allgemeine Informationen über mögliche Steuervergünstigungen und Fördermöglichkeiten, Hinweis auf Kosten eines typischen wohnungswirtschaftlichen Kredits für Verbraucher. Es würde den Interessenten zunächst überfordern. Die Fülle der Informationen würde ihn von den wichtigeren, den speziellen Kredit kennzeichnenden Angaben ablenken. Sie würde auch die Kreditinstitute und Vermittler mit einer Last zur Aufklärung von Fragen aus teilweise fremden Bereichen belegen, die nicht angemessen erscheint. Wenn sich ein Interessent für einen Hypothekarkredit interessiert, ist ihm im Licht des allgemeinen Verbraucherbegriffs in jedem Fall zuzumuten, sich über manche Dinge wie steuerliche Aspekte, verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten auch selbst zu informieren. Ebenso kann bei einem so wichtigen Geschäft erwartet werden, dass er bei offenen Fragen nachfragt. Soweit Kreditinstitute oder Vermittler über die Pflichtangaben hinaus eine gute Beratung bieten, wird dies letztlich ein Marktvorteil sein.

Eine rechtliche Pflicht zur Information sollte aber für solche Punkte gelten, die für den Inhalt des abzuschließenden Vertrags wesentlich sind und dessen Inhalt und Charakter mit bestimmen.

 

Frage 2: Welche Informationen sollte der Verbraucher erhalten? Es muss der richtige Mittelweg zwischen einem Zuviel und einem Zuwenig an Informationen gefunden werden.

Es ist essentiell, dass der Verbraucher, der einen solchen Kredit aufzunehmen beabsichtigt, über die Person des Kreditgebers, und bei Einschaltung eines Vermittlers, auch über dessen Person sowie über einen Ansprechpartner dort informiert ist. Die Person des möglichen Vertragspartners ist sehr wichtig für die Entscheidung zum Abschluss eines Darlehensvertrags.

Auch sollten zwingend Angaben über alle zu erfüllenden Voraussetzungen der Kreditvergabe zu machen sein. Dazu würde gehören, welche Art von Sicherheit gefordert wird, ob das Darlehen zweckgebunden sein würde, ob eine Bewertung des zu beleihenden Grundstücks erfolgen muss und ggf. durch wen, ob weitere Bedingungen bestehen, wie Führung eines Kontos beim Darlehensgeber oder Stellung weiterer Sicherheiten.

Schließlich müssen sämtliche anfallenden Kosten benannt werden, seien es laufende oder einmalige Kosten, und es ist mit einem voraussichtlichen Tilgungsplan die Laufzeit und beabsichtigte Art der Tilgung mitzuteilen.

 

Frage 3: Die Kommission sieht es als wesentlich an, dass der Verbraucher vorvertragliche Informationen so frühzeitig erhält, dass er bei verschiedenen Anbietern Angebote einholen und diese vergleichen kann. Ist es angesichts der unterschiedlichen Traditionen und Rechtsvorschriften der Mitgliedstaaten möglich, dieses Stadium für alle EU-Staaten zusammen zu ermitteln?

Über die Traditionen bei der Vergabe von Hypothekenkrediten und über die verschiedenen rechtlichen Regelungen dazu in den Mitgliedstaaten verfügt der Deutsche Richterbund über keine ausreichenden eigenen Kenntnisse. Eine Stellungnahme ist nicht möglich.

Ein Vergleich sollte aber bei Erhalt der zu Frage 2 benannten wesentlichen Informationen zwischen verschiedenen Angeboten möglich sein.

 

Frage 4: Sollten an dieses Informationsgebot nur die Kreditgeber oder auch andere, beispielsweise Makler, gebunden sein? Wie kann die Einhaltung einer solchen (verbindlichen/freiwilligen) Regelung gewährleistet sein?

Eine Informationspflicht in dem in der Antwort zu Frage 2 skizzierten Umfang sollte auch für Makler oder Kreditvermittler gelten. Diese wären der unmittelbare Ansprechpartner eines möglichen Interessenten und müssten somit insbesondere entsprechende Informationen erteilen.

Solange und soweit Informationen nur freiwillig zu geben sind, kann die Einhaltung einer Informationspflicht nicht erzwungen und damit nicht gewährleistet werden. Entschließt sich der Gesetzgeber, für einen Teil der möglichen und in dem freiwilligen Verhaltenskodex vorgesehenen Informationen eine rechtliche Pflicht zu begründen, so kommen verschiedene rechtliche Wege zur Gewährleistung der Informationserteilung in Frage. Insbesondere sollte eine nicht ausreichende und ordnungsgemäße Information verschiedene Ansprüche des Kreditnehmers auslösen.

Hierbei könnte ein Widerrufsrecht oder Rücktrittsrecht vom Vertrag in einer schon bisher in verschiedenen Richtlinien gebräuchlichen Weise in Frage kommen. Diese Rechtsfolge hat aber für den Kreditnehmer den erheblichen Nachteil, dass er keinen Kredit erhält und eine möglicherweise schon erhaltene Summe zurückzahlen muss, im schlimmsten Fall sofort und vollständig. Dies würde auch durch einen Schadensersatzanspruch bezüglich entstehender Kosten nicht ausreichend kompensiert, denn dem Kreditnehmer kommt es gerade auf die Bewilligung eines Kredits an, wenn er diesen etwa zum Erwerb eines Hauses benötigt.

Daher wird angeregt, eine Bindung an die unzutreffenden oder unvollständigen Informationen zu begründen. Werden also in den Vertragsverhandlungen entstehende Kosten oder Kreditbedingungen nicht benannt, so kann der Kreditnehmer bei Vertragsschluss diese Klausel ablehnen und der Vertrag ist gleichwohl zu schließen. Ist dies wegen gesetzlicher Anforderungen nicht möglich, sind dem Kreditnehmer die daraus folgenden Kosten durch den Kreditgeber zu ersetzen. Eine ähnliche Lösung gibt es teilweise in den Regelungen für Vermittlung von Versicherungsverträgen, in denen falsche Angaben des Vermittlers über Art und Inhalt des Vertrags bindend sind. Dieser Lösungsansatz hat sich bewährt; die Abwicklung der Tätigkeit von Versicherungsvermittlern ist inzwischen deutlich besser durch die Versicherungsgesellschaften kontrolliert.

 

Frage 5: Sollte die Beratung des Kreditnehmers verbindlich vorgeschrieben oder zur Wahl gestellt werden?

Auf die vorstehenden Ausführungen wird verwiesen.

 

Frage 6: Sollten für tatsächlich erbrachte (verbindliche oder wahlweise) Beratungsleistungen Bedingungen festgelegt werden (wie Beratungsstandards, Sanktionen bei Nichteinhaltung, vorherige Angabe der Gebühren und der Rolle des Beraters und Aufzeichnung auf einem haltbaren Träger)?

Es sollte der zwingende Inhalt und Umfang der zu erteilenden Informationen festgelegt werden. In welcher Form diese übermittelt werden, sollte den Parteien des Vertrags überlassen werden. Hier mag es in den verschiedenen Mitgliedstaaten eine gewachsene Kultur geben, welche Themen etwa vorrangig angesprochen werden, in welcher Reihenfolge, ob die Information mündlich oder schriftlich erteilt wird. Es erscheint wünschenswert, dass ein Interessent die erteilten Informationen in schriftlicher Form erhält, aber nicht zwingend. Sinnvoll wäre aber in jedem Fall eine schriftliche Niederlegung der erteilten Informationen, ggf. auch in Form eines Gesprächsprotokolls. Um die Richtigkeit des Inhalts sicherzustellen, sollte das Schriftstück, in dem dieser Inhalt festgehalten wird, von beiden Seiten abgezeichnet werden.

Um die Einhaltung dieser Anforderung sicherzustellen, könnte die Beweislast für die korrekte und vollständige Erteilung von Informationen bei dem Kreditgeber liegen.

Im Übrigen muss der Inhalt des Vertrages verbindlich sein und die getroffenen Vereinbarungen enthalten, so wie sie vereinbart worden sind. Es wird daher dringend angeregt, für Verträge über Hypothekarkredite die Schriftform vorzuschreiben. Da schon heute in der Praxis solche Verträge schriftlich geschlossen werden, dürfte damit auch keine unangemessene Belastung der praktischen Abwicklung verursacht werden.

 

Frage 7: Sollte ein gesetzlicher Anspruch auf vorzeitige Rückzahlung bestehen oder diese der freien Wahl überlassen werden? Sollte dem Verbraucher in erstgenannten Fall darüber hinaus die Möglichkeit eingeräumt werden, auf diesen Anspruch zu verzichten, und wenn ja, unter welchen Bedingungen? Sollte für diesen Anspruch zum Ausgleich eine Vorfälligkeitsentscheidung erhoben werden?

Nach Einschätzung des Deutschen Richterbundes sollte kein gesetzlicher Anspruch auf vorzeitige Rückzahlung bestehen, und zwar insbesondere bei Hypothekenkrediten nicht. Es dürfte nicht angemessen sein, das wirtschaftliche Risiko, das eine vorzeitige Rückzahlung beinhaltet, den Kreditbanken zu überbürden. Nach dem Rechtscharakter und den typischen Inhalten eines solchen Vertrags handelt es sich um das allgemeine wirtschaftliche Risiko einer Zinserhöhung, also einer Änderung der allgemeinen Lebensverhältnisse.

Hypothekenkredite sind in ihrer derzeitigen Ausprägung jedenfalls in Deutschland dadurch gekennzeichnet, dass die als Darlehen ausgereichten Gelder von den Kreditinstituten ihrerseits durch Vergabe von Pfandbriefen oder in ähnlicher Form aufgebracht werden. Es ist erforderlich, dass diese Kredite die vorgesehenen Laufzeiten einhalten, damit nicht die Kreditvergabe einerseits und die Gegenfinanzierung andererseits in ein wirtschaftliches Ungleichgewicht geraten. Es würden andere schutzwürdige Personen, die Geldanleger, geschädigt. Hier handelt es sich auch oft um Verbraucher.

Das Risiko, in welche Richtung sich langfristig Kreditzinsen entwickeln, sollte der Kreditnehmer tragen. Sollte er mit sinkenden Zinsen rechnen, kann er sich für ein Vertragsmodell mit variablem Zins entscheiden. Die grundsätzlichen wirtschaftlichen Folgen der Kreditaufnahme müssen aber ihn treffen, denn er hat sich entschlossen, in dieser Form und mit diesem Inhalt am Wirtschaftleben teilzunehmen. Dieses Risiko trägt auch in anderen Vertragsgestaltungen derjenige, der liquide Geldmittel gegen Zahlung von Zinsen in Anspruch nimmt, etwa bei Warenlieferungen auf Kredit usw.

Für den Fall, dass eine vorzeitige Rückzahlung vom Kreditnehmer gewünscht wird, sollten die Vertragspartner hierüber verhandeln. In der Regel wird die vorzeitige Rückzahlung akzeptiert, jedoch gegen Übernahme der dadurch entstehenden Schäden.

 

Frage 8: Wie wäre diese Entschädigung (gleich, ob gesetzlicher Anspruch oder Wahlmöglichkeit) zu berechnen? Sollte es Obergrenzen geben, wie in einigen Mitgliedsstaaten der Fall?

Sollte ein gesetzliches Recht verbunden mit einer Entschädigungspflicht vorgesehen werden, müsste die Entschädigung alle Schäden und Nachteile abdecken. Eine feste Obergrenze drängt sich nicht auf. Allerdings müsste der Kreditgeber darlegen und beweisen, welche Kosten pp. entstanden sind. Damit wäre die unberechtigte Behauptung großer Schäden verhindert.

 

Frage 9: Wie sollte der Verbraucher über die Möglichkeiten der vorzeitigen Rückzahlung informiert werden? Besteht hier eine Möglichkeit zur Verbrauchererziehung?

Über die Möglichkeiten und Bedingungen einer vorzeitigen Rückzahlung sollte der Verbraucher jedenfalls im Vertrag informiert werden, ggf. auch bei den Vertragsverhandlungen.

Inwieweit hier eine "Verbrauchererziehung" gewollt ist, und auf was diese sich richten soll, ist nicht erkennbar.

 

Frage 10: Was ist der Zweck des effektiven Jahreszinses? Dient er Informationszwecken? Vergleichszwecken? Beidem?

Der effektive Jahreszins, wie er im deutschen Recht insbesondere im Rahmen des sog. Ratenkredits schon seit vielen Jahren gebräuchlich und gesetzlich vorgeschrieben ist, dient sowohl der Information des Kreditnehmers über die tatsächliche Belastung aus dem Kredit als auch Vergleichszwecken. Der effektive Jahreszins muss alle anfallenden Kosten aus einem Kredit berücksichtigen und sie in Relation zu Nettokreditsumme und Laufzeit setzen. Auf diese Weise werden viele versteckte Kosten sichtbar. Der Kreditnehmer kann dann auch die verschiedenen Kreditangebote recht gut miteinander vergleichen, auch wenn sie vielleicht in ihrer Struktur unterschiedlich sind. Solche Unterschiede können insbesondere in verschiedenen Formen von Einmalzahlungen liegen, die natürlich den nominellen Zinssatz niedriger erscheinen lassen, für den effektiven Jahreszins aber berechnet werden. Dasselbe gilt für andere Fixkosten.

 

Frage 11: Sollte es sowohl für die Berechnungsmethode als auch für die Kostenfaktoren einen EU-Standard geben?

Ein einheitlicher EU-Standard für die Angabe und Berechnung des effektiven Jahreszinses wäre sehr zu begrüßen. Er würde es einem Kreditnehmer erheblich erleichtern, unterschiedlich strukturierte Kreditformen, wie sich aus den unterschiedlichen Rechtssystemen der Mitgliedstaaten ergeben, miteinander zu vergleichen. Als denkbare Berechnungsmethode kann die derzeit in Deutschland angewendete Formel empfohlen werden. Sie hat insbesondere im Bereich der Ratenkredite, in denen vor Einführung dieses Instruments die Kreditnehmer vielfach mit verborgenen Kosten regelrecht überzogen worden sind, für eine deutlich transparentere Kostenbezifferung geführt. Diese Transparenz hat zugleich nach sich gezogen, dass unangemessene Kosten vielfach entfallen sind, weil sich die entsprechenden Kreditangebote nicht mehr vermarkten ließen.

 

Frage 12: Wenn ja, welche Kostenfaktoren sollten in einen solchen EU-Standard einfließen?

In den effektiven Jahreszins einzubeziehen sind alle sicher für den Kredit anfallenden Kosten. Dazu gehören neben den zu erwartenden Zinsen auch alle festen Kosten einschließlich denen der Bewertung des Grundstücks, wenn sie der Kreditnehmer zu tragen hat, und denen der Vermittlung des Kredits und der Kreditversicherung.

Die Zinsen werden durch eine Zinsstaffel auf die gesamte Laufzeit zu berechnen sein. Dies ist dann ohne Schwierigkeiten möglich, wenn ein fester Zinssatz für die gesamte Laufzeit vereinbart ist. Sollte der Kredit eine Anpassungsmöglichkeit vorsehen, was bei vielen Hypothekarkrediten zum Beispiel nach einer gewissen Festzinsperiode von fünf oder zehn Jahren vorgesehen ist, so könnte für den effektiven Jahreszins zum einen eine Berechnung mit einem unveränderten Zinssatz für die gesamte Laufzeit, zum anderen je eine mit einem um einen Punkt gestiegenen und um einen Punkt gefallenen Gesamtzinsbetrag vorgelegt werden, mit einer entsprechenden Erläuterung. Ggf. könnte aber auch die Berechnung mit dem ursprünglichen Zins ausreichen. Für die Vergleichbarkeit wäre sie ausreichend, denn das Risiko der Zinsschwankung würde ja nicht für alle Kredite gelten, und dieser Aspekt müsste eben von dem Kreditnehmer als Merkmal des Kredits neben dem effektiven Jahreszins bei seiner Vertragsentscheidung berücksichtigt werden. In jedem Fall sollte eine Aufklärung über die Auswirkungen von Zinsanpassungen erfolgen.

 

Frage 13: Die Kommission bittet um Stellungnahme zu der Frage, ob alle Kosten, die nicht im effektiven Jahreszins enthalten sind, gesondert aufgeführt werden und die Auswirkungen des effektiven Jahreszinssatzes in konkreten Zahlen, wie den monatlichen Kosten oder den Gesamtkosten des Darlehens, ausgedrückt werden sollte.

Soweit Kosten nicht im effektiven Jahreszins enthalten sind, sollten diese angegeben werden, und zwar sowohl vor Vertragsschluss als auch im Vertragstext. Nach dem deutschen Modell eines effektiven Jahreszinses sind darin allerdings viele versteckte Kosten wie Vermittlungskosten, Damnum, Bewertungskosten etc., ohnehin enthalten. Es wären hier insbesondere solche Kosten zu nennen, die nicht sicher, sondern nur möglicherweise anfallen.

Der effektive Jahreszins wird üblicherweise mit einem Zinssatz angegeben. Daneben ist es in Deutschland vorgesehen, auch die Gesamtbelastung aus dem Kredit in Zahlen anzugeben, um die Belastung auch in dieser Weise in Relation zu der Nettokreditsumme zu setzen. Eine solche Angabe wird auch auf europäischer Ebene für sinnvoll gehalten.

Die Angabe einer monatlichen Belastung dürfte hingegen irreführend sein, weil diese bei Berücksichtigung der effektiven Kosten entweder nicht richtig ist und bei dem Kreditnehmer sogar den Eindruck erwecken könnte, die tatsächlich geforderte niedrigere Monatszahlung sei ein Entgegenkommen, oder anderenfalls nicht alle Kosten erfasst.

 

Frage 14: Wie wirken sich Antiwucher-Regelungen auf die Marktintegration aus (einschließlich etwaiger Beziehungen zu Produkten, wie hypothekarisch gesicherten Verbraucherkrediten und Ausfallversicherungen)?

 

Frage 15: Sollte dieses Thema lieber in einem breiteren, über den Bereich der Hypothekarkredite hinausgehenden Kontext erörtert werden?

Der Deutsche Richterbund vermag nicht zu beurteilen, wie sich gesetzliche Bestimmungen über das Verbot von Wucher auf die Marktintegration in der EU auswirken. Es wird davon auszugehen sein, dass solche Kreditgeber höhere Zinsen fordern können, die weniger strengen Regeln unterliegen. Dem entspricht sodann in den entsprechenden Mitgliedstaaten ein schwächerer Schutz der Kreditnehmer. Es erscheint schon unter diesem Aspekt eine möglichst einheitliche Regelung sinnvoll.

Diese rechtliche Frage betrifft aber nicht nur hypothekarisch gesicherte Kredite, sondern den gesamten Bereich des Kreditwesens. Daher sollte es eine einheitliche Regelung für Finanzmärkte und alle anderen Formen von Krediten geben.

 

Frage 16: Behindern derartige Beschränkungen (Anmerkung: Beschränkung kumulativer Zinssätze = Verbot des Zinseszins) die Marktintegration?

 

Frage 17: Wie können sie sich auf die Entwicklung bestimmter Produkte, wie hypothekarisch gesicherte Verbraucherkredite, auswirken?

Der Deutsche Richterbund kann die Auswirkungen des Zinseszinsverbots auf die Marktintegration nicht beurteilen. Allerdings dürfte ein Verbot mit dem Inhalt der deutschen Regelung (§ 248 BGB) kaum Auswirkungen auf Bankkredite haben, weil ausdrücklich zugelassen ist, durch Vereinbarung die in einem Abrechnungszeitraum aufgelaufenen Zinsen in das Hauptkapital einzustellen. Von diesem Zeitpunkt an sind auf diese Beträge ebenfalls Zinsen zu zahlen.

 

Frage 18: Die Kommission bittet um Stellungnahme zu der Frage, ob eine Standardisierung von Hypothekarverträgen (beispielsweise durch ein Instrument wie die 26. Regelung) für wünschenswert gehalten wird.

Eine zwingende Standardisierung erscheint nicht angemessen. Dies dürfte einen unnötigen und damit unverhältnismäßigen Eingriff in die Vertragsfreiheit darstellen. Außerdem kann eine größere Vielfalt von Angeboten dem Kreditnehmer auch Vorteile bieten, nämlich ein auf seine Bedürfnisse genau passendes Vertragsmodell zu finden.

Ggf. könnte es sinnvoll sein, zusätzlich einheitliche Vertragsmodelle anzubieten. Bedenken bestehen hiergegen nicht.

 

Frage 19: Sollte die Kommission die Möglichkeit in Betracht ziehen, die Mitgliedstaaten in Bezug auf Hypothekarkredite zur Gewährleistung solch alternativer Rechtsmittel (Mediation, eventuell Ombudsleute pp.)zu verpflichten?

Der Deutsche Richterbund hat erhebliche Bedenken, dass die EU über eine Ermächtigungsgrundlage verfügt, bestimmte Formen außergerichtlicher Streitschlichtung zwingend einzuführen. Art. 65 deckt dies nicht, denn für die justizielle Zusammenarbeit in Zivilsachen und die reibungslose Abwicklung solcher Streitigkeiten bei Grenzüberschreitung ist eine solche Einführung ohne Belang. Sie fördert insbesondere die grenzüberschreitende justizielle Zusammenarbeit nicht.

 

Frage 20: Die Kommission bittet um Stellungnahme zu der Frage, mit welchen Mitteln die Glaubwürdigkeit der bestehenden alternativen Rechtsmittel vor allem im Bereich der Hypothekarkredite erhöht werden kann.

Unabhängig von den vorstehend zu Frage 19 geäußerten Bedenken an der Ermächtigung für eine EU-weite Regelung hat sich in anderen Bereichen (Haftung für Kunstfehler bei Ärzten, Versicherungsstreitigkeiten, Sachverständige der Industrie- und Handelskammern in Bausachen) gezeigt, dass insbesondere solche Stellen bei der außergerichtlichen Schlichtung sehr erfolgreich sind, die Sachverstand und eine gewisse Unabhängigkeit verbinden. Das bedeutet, dass vermutlich übergeordnete Schlichtungsstellen, vielleicht eingerichtet durch Verbände von Hypothekenkreditinstituten, den besten Erfolg bieten könnten, sofern diese sich als ausreichend neutral erweisen. Sie könnten den erforderlichen Sachverstand anbieten, insbesondere auch Marktübersicht. Es wird erfahrungsgemäß eine Zeit dauern, bis die Neutralität einer solchen Stelle allgemein bekannt und akzeptiert ist. Danach dürfte sie mit Erfolg schlichten können.

 

Frage 21: In Anlehnung an den bei Verbraucherkrediten verfolgten Kurs ist die Kommission der Auffassung, dass prioritär das Ziel verfolgt werden könnte, einen diskriminierungsfreien Zugang zu den Datenbanken der anderen Mitgliedstaaten zu gewährleisten, und bittet in diesem Punkt um Stellungnahme.

Es erscheint sinnvoll, einen solchen allgemeinen Zugang zu schaffen, wenn sichergestellt ist, dass der Datenschutz zugunsten der Betroffenen sichergestellt wird. Dies könnte durch die Pflicht zur Darlegung eines sachlichen Interesses an der Einsicht gesichert werden. Ein solches könnte wiederum in konkreten Vertragsverhandlungen mit einem potentiellen Kreditnehmer zu sehen sein, über den Auskunft erbeten wird. Es wäre darin keine unangemessene Beeinträchtigung des Kreditnehmers zu sehen, denn der Kreditgeber hat ein berechtigtes Interesse, sich über die Vermögenslage seines zukünftigen Vertragspartners zu informieren und so sein eigenes Risiko adäquat abzuschätzen.

Wie dies bezüglich der Zugangskosten zu regeln ist, vermag der Deutsche Richterbund nicht zu beurteilen. Wenn allerdings ausnahmslos jeder Nutzer eine Gebühr zu entrichten hätte, erscheint dies nicht als Diskriminierung. Die Gebühren müssten, wie dies nach der Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofes auch für andere Bereiche gilt, allein der Abdeckung der Kosten dienen und dürften diese, im Durchschnitt gerechnet, nicht übersteigen.

 

Frage 22: Wo lägen die Vorteile eines einzigen EU-Standards für Bewertungsverfahren und Sachverständige?

 

Frage 23: Wo lägen die Vorteile einer Maßnahme der Kommission zur Gewährleistung der gegenseitigen Anerkennung der nationalen Bewertungsstandards?

Der Deutsche Richterbund kann zu möglichen Vor- oder Nachteilen auf Seiten der Kreditnehmer und -geber nichts sagen. Jedoch kann bei einer Zunahme grenzüberschreitender Kreditverträge davon ausgegangen werden, dass auch die Zahl der entsprechenden Streitfälle steigt. Hier wäre es von großem Vorteil, von gleichen Ausbildungsstandards der Sachverständigen und gleichen Bewertungsmaßstäben bei den Gutachten ausgehen zu können. Eine einheitliche Regelung ist aus richterlicher Sicht nicht dringlich, aber unbedingt wünschenswert.

 

Frage 24: Die Kommission bittet um Stellungnahme zu dem Vorschlag, in punkto Zwangsversteigerungsverfahren schrittweise vorzugehen, d.h. zunächst Informationen Kosten und Dauer dieser Verfahren in allen Mitgliedstaaten sowie über deren Wirksamkeit beim Schutz der Interessen aller Beteiligten zu sammeln und die Ergebnisse dann im einem regelmäßig zu aktualisierenden "Anzeiger" vorzustellen und für den Fall, dass sich dies langfristig als unzureichend erweist, strengere Maßnahmen in Betracht zu ziehen.

Ein solches Vorgehen ist zu befürworten. Eine Ermächtigung für eine verbindliche gemeinsame Regelung ist zurzeit nicht ersichtlich. Daher ist eine Prüfung der tatsächlichen Situation Voraussetzung für jedes weitere Vorgehen.

 

Frage 25: Die Kommission bittet um Informationen über ähnliche oder andere steuerliche Hindernisse für die grenzübergreifende Gewährung von Hypothekarkrediten, die gegen die im EU-Recht vorgesehene Dienstleistungsfreiheit verstoßen könnten.

Hierzu gibt der Deutsche Richterbund keine Stellungnahme ab.

 

Frage 26: Vor jeder weiteren Bewertung bittet die Kommission um Stellungnahme zu den genannten Punkten.

(Werden in den bestehenden Grundbuchregistern der Mitgliedstaaten alle möglichen bestehenden Rechte an Grundstücken, die für die Beteiligten wichtig sein können, aufgeführt? Oder gibt es weitere, daraus nicht erkennbare Rechte? Soll die EU ihr EULIS-Projekt zur Vergleichbarkeit und Zusammenarbeit solcher Register fortsetzen? Sollen ggf. die Interessenten, also etwa Kreditgeber und Investoren, an den Kosten eines solchen Projektes beteiligt werden?)

Im deutschen Grundbuch werden die meisten der an Grundstücken bestehenden Rechte benannt. So ist daraus zu erkennen, wer Eigentümer ist und in welcher Weise, also etwa als alleiniger Eigentümer, Miteigentümer nebst Anteilen, Eigentümer eines Wohnungs- oder Teileigentums. Auch die Belastungen dieser Eigentumsrechte sind weitgehend aus dem Grundbuch erkennbar, wie etwa Nutzungsrechte durch Begehungs- oder Befahrungs-rechte (sog. Wegerechte), Ansprüche Privater zur Errichtung von Anlagen auf einem Grundstück und vor allem Wohnrechte, ferner Versorgungsansprüche wie Nießbrauchsrechte, sowie die Belastungen durch Hypotheken und Grundschulden und deren Umfang.

Allerdings bietet auch das deutsche Grundbuch keine vollständige Information. So lässt es etwa den Umfang von bestimmten Einschränkungen bei Teileigentum aus dem Gründungsvertrag nicht erkennen. Es gibt des Weiteren öffentlich-rechtlich begründete Pflichten für das Grundstück und damit den Eigentümer, die ebenfalls nicht im Grundbuch verzeichnet sind. Hier handelt es sich insbesondere um sog. Baulasten, bei denen sich etwa ein Grundstückseigentümer gegenüber einem anderen verpflichtet, auf die Einhaltung bauordnungsrechtlicher Vorschriften wie Abständen pp. zu verzichten oder sich zu weitergehenden Einschränkungen verpflichtet, als sie bauordnungsrechtlich eigentlich vorgeschrieben sind. Für diese Belastungen eines Grundstücks wird ein eigenes Register, das sog. Baulastenverzeichnis, geführt. Auch nicht erkennbar sind Pflichten gegenüber Energieversorgern und ähnlichen Unternehmen auf Duldung von Einrichtungen dieses Unternehmens auf dem Grundstück, die praktisch gegenüber jedem Vertragspartner des Unternehmens bestehen aufgrund des Liefervertrags. Diese Pflichten können unter Umständen nachteilig sein, wenn etwa der Mast einer Stromleitung errichtet oder eine Leitung durch ein Grundstück verlegt werden soll.

Zu den Registern in anderen Ländern kann der Deutsche Richterbund keine Ausführungen machen.

Es erscheint besonders wünschenswert und sinnvoll, die Vergleichbarkeit zwischen Grundbuchregistern verschiedener Mitgliedstaaten sowie den ungehinderten Zugang für alle, die ein ausreichendes rechtliches Interesse daran haben, sicherzustellen. Der Deutsche Richterbund würde es begrüßen, wenn die EU entsprechende Projekte weiterführte. Inwieweit an den Kosten zukünftige Nutzer und Interessenten beteiligt werden können, ist unklar. Die genannten Personenkreise sind jedenfalls nicht die einzigen solchen Interessenten. Auch die Verbraucher als potentielle Grundstückserwerber haben ein vitales Interesse an der Vollständigkeit der Aufzeichnungen im Grundbuch. Diese Kreise können aber kaum an den Kosten beteiligt werden.

Wichtig wäre in diesem Zusammenhang, dass dieses internationale Register umfassend ist, also auch solche Informationen mitliefert, die zurzeit die nationalen Register nicht oder verstreut an verschiedenen Stellen anbieten. Auch sollte ggf. eine Möglichkeit geschaffen werden, zu dem Register eingereichte Verträge einzusehen, indem diese als Dateien gespeichert und angeboten werden.

Ggf. können Kosten durch spätere Nutzungsgebühren teilweise wieder ausgeglichen werden.

 

Frage 27: Die Kommission bittet im Stellungnahme zu der Frage, ob die Euro-Hypothek als praktikabel und wünschenswert angesehen wird. Vor einer endgültigen Bewertung wird sie auf jeden Fall erst die Ergebnisse des laufenden Projektes abwarten.

Anmerkung: die sog. Euro-Hypothek soll als optionales Modell neben den national entwickelten Vertragsmodellen in Frage kommen. Die Inhalte einer Arbeitsgruppe in Warschau dazu, Mortgage Credit Foundation, habe ich im Internet leider nicht gefunden.

Als zusätzliches optionales Modell wäre eine europäische Hypothek zu begrüßen. Sie könnte die vorhandenen Vertragsgestaltungen in den Mitgliedsstaaten ergänzen und vielleicht zu einer Fortbildung des Rechts beitragen.

 

Frage 28: Die Kommission plant die Einsetzung einer Ad-hoc-Arbeitsgruppe aus Vertretern der verschiedenen Interessengruppen, die die Notwendigkeit und Art etwaiger Maßnahmen im Bereich der Finanzierung von Hypothekenkrediten (Primär- und Sekundärmarkt) prüfen soll.

 

Frage 29: Sie möchte bewerten, inwieweit ein gesamteuropäischer Markt für die Hypothekarkreditfinanzierung mit Hilfe marktgeführter Initiativen (wie Erarbeitung von Standards für die Dokumentation und Festlegung grenzübergreifender Finanzierungsmodelle) gefördert werden kann.

 

Frage 30: Hier bittet die Kommission um Stellungnahme zu der Frage, ob die Hypothekarkreditvergabe zwangsläufig auf Kreditinstitute beschränkt bleiben sollte oder ob - und wenn ja, unter welchen Bedingungen - derartige Kredite auch von Instituten vergeben werden könnten, die keine Einlagen oder rückzahlbaren Beträge entgegennehmen, somit nicht unter die EU-Definition des Kreditinstituts und damit auch nicht unter die entsprechenden Aufsichtsvorschriften fallen.

Es handelt sich hier nicht um eine rechtliche Frage, so dass der Deutsche Richterbund eine Bewertung nicht abgeben kann. Allerdings sollte im Interesse der Kreditnehmer und damit insbesondere der Verbraucher sichergestellt werden, dass die Kreditgeber besonders gegen Insolvenz geschützt sind. Sind sie dies nicht, droht dem Kreditnehmer die frühere Rückforderung des Kredits im Insolvenzfall. Dies könnte erhebliche Schäden verursachen.

Soweit es nicht um klassische Hypothekenkredite im engeren Sinn geht, also solche durch Grundpfandrechte gesicherte Kredite, die nur eine bestimmten Prozentsatz des Grundstückswerts absichern dürfen und die daher zur Abdeckung von entsprechenden Schuldverpflichtungen des Kreditinstituts zugelassen sind, sind in Deutschland auch grundpfandrechtlich gesicherte Kredite anderer Kreditgeber üblich, wie Versicherungen, Bausparkassen, sonstige Kreditinstitute und auch Arbeitgeber. Inwieweit diese von den hier zu prüfenden Fragen erfasst werden, ist unklar. Sollte es auch um die grenzüberschreitende Vergleichbarkeit solcher Kredite gehen, müsste das geplante Regelungswerk weiter gefasst werden, als nach den in diesem Grünbuch vorgezeichneten Ansätzen vorgesehen ist. Viele der hier angesprochenen Fragen würden jedoch auch die Kredite anderer Kreditgeber als der klassischen Hypothekenbanken betreffen und auch mit gleichem Inhalt zu beantworten sein.

 

gez. Brigitte Kamphausen, stellv. Vorsitzende des DRB